Le projet de recherche formule l’hypothèse générale que les politiques de sobriété foncière et de réduction de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers — dont l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) —, visant à répondre à des objectifs environnementaux vont créer de la pénurie artificielle sur le marché du logement. En outre, le choc de densification afférent à leur mise en application serait susceptible d’accélérer la crise du logement, et donc d’accentuer des déséquilibres sociaux (décohabitation tardive, relégation, cabanisation, migrations, reports) que l’on observe déjà dans des zones résidentielles tendues. Toutefois, dans le cadre d’une approche systémique entre zones tendues et détendues, ces politiques pourraient aussi remplir des objectifs de justice sociale et d’équité spatiale - transrégionales sous certaines conditions d’application, et servir de levier de développement à certains territoires. Autrement dit, d’une contrainte légale dans un horizon réglementaire déjà très encombré, la sobriété foncière pourrait libérer un potentiel de croissance, de développement et de justice spatiale au sein des territoires et entre différents types de territoires dans une perspective régionale ou nationale. Pour ce faire, l’étude se décline en trois grands objectifs : analyser les temporalités et les modalités différenciées de formalisation et d’incorporation des enjeux de la sobriété foncière dans les outils et les dispositifs de la régulation publique ; analyser la variabilité des conditions d’application de la sobriété foncière et de la densification immobilière par la réalisation de transects territoriaux ; enfin, établir une typologie d’enjeux résidentiels de la sobriété foncière concernant les questions de justice spatiale dans la perspective d’une aide à la décision publique et privée. S'y ajoute un volet complémentaire venant questionner les implications du "papy boom" sur la disponibilité foncière et les politiques anticipatrices de l'objectif de Zéro artificialisation nette.

Ce projet de recherche ambitionne d’analyser la problématique de logement abordable de façon différenciée selon les dynamiques des territoires. En effet, selon le contexte territorial, l’atteinte des objectifs en matière de logement abordable peut passer par différents canaux : dans les territoires en croissance, où la pression foncière est très forte, l’enjeu est de réussir à produire du logement abordable en limitant l’accroissement des prix tout en faisant accepter la micro-densification ; dans les territoires où la pression foncière est moindre, il s’agit de rendre attractif le foncier disponible et remobilisable dans les centres. L’objectif du projet de recherche est de comprendre comment les dynamiques urbaines de l’usage du foncier sont reliées aux dynamiques de répartition des richesses et aux dynamiques des prix. Pour ce faire, le cadre de la microéconomie urbaine est principalement employé, couplant des analyses théoriques avec des analyses empiriques.

A l’heure où la demande en logements ne cesse de croître et où les conditions d’accès ainsi que les possibilités d’en produire de nouveaux se durcissent, le développement de la multipropriété mérite d’être analysé avec attention. Le rôle des multipropriétaires dans la fabrique urbaine est en effet mal connu et peu étudié, alors même que plusieurs faits laissent à penser qu’ils sont à l’origine de tensions sur les marchés. Ils détiennent en effet la majorité du parc immobilier privé des centres urbains où les prix de marché ont le plus augmenté ces dernières années. Ce projet de recherche se propose d’approfondir, au moyen d’une analyse de données statistiques inédites et d’une enquête, la connaissance des multipropriétaires fonciers et immobiliers, de leur patrimoine et de leur effet sur les marchés locaux. L’objet de la recherche est également de relever les dispositifs de régulation mis en place localement et ceux qui pourraient être mis en place pour maîtriser les effets indésirables de ce phénomène. Les terrains investigués sont situés dans les agglomérations de Bordeaux, de Lyon, d’Avignon et de Nevers, quatre territoires concernés par des marchés résidentiels de différents degrés de tension.

Ce projet de recherche vise à spécifier le rôle de la fiscalité locale sur le foncier dans la production de logements abordables selon les contextes territoriaux. Tout d’abord, il ambitionne d’interroger le contenu de la notion de logement abordable et de préciser dans quelle mesure la fiscalité est intégrée ou non par les acteurs dans cette conception. Par ailleurs, il vise à mettre en lumière le poids de la fiscalité locale pour les ménages et les principaux acteurs de la chaine de la production immobilière (collectivités territoriales, aménageurs, bailleurs sociaux, promoteurs et foncières). Enfin, il cherche à évaluer les impacts de la fiscalité locale sur les choix des collectivités locales en matière de production de logements abordables. Pour répondre à ces différentes questions, des méthodes aussi bien quantitatives (enquête en ligne, analyse des budgets locaux, des bilans des opérateurs, traitements statistiques pour les ménages) que qualitatives (entretiens semi-directifs, focus groups) sont mobilisées. Les cas d’étude sont choisis de manière à couvrir une typologie de territoires variés (en ce qui concerne les critères sociodémographiques, le niveau de tension des marchés, la maturité en matière de politique de l’habitat, les relations partenariales entre les acteurs, etc.) de façon à pouvoir apporter des éléments d’objectivation quant à la dimension territoriale associée à la fiscalité et à la production de logements abordables et ainsi, à être en mesure de formuler des préconisations.

Ce projet de recherche vise à comprendre le rôle de la terre, des marchés fonciers et de leur réglementation dans les dynamiques de production et l’évolution de la conjoncture immobilière. En premier lieu, il cherche à développer des indicateurs de réglementation foncière en Île-de-France puis sur l’ensemble du territoire français au travers de la numérisation automatique des documents d’urbanisme ; cela permettra d’évaluer l’influence des règles d’urbanisme sur la valeur des terrains. En Île-de-France, la valeur des parcelles et la part du foncier dans celle-ci sont étudiées de sorte à cerner le rôle de la réglementation sur leur utilisation et leur valorisation. In fine, cela permet d’analyser la distribution de la terre dans la population et d’étudier la faisabilité de réformes des bases fiscales et de la fiscalité foncière. Enfin, ce projet de recherche étudie le rôle de la réglementation sur l’élasticité des prix de l’offre de logements en isolant le rôle de la réglementation foncière dans l’inflation immobilière.

En France, le nouveau montage associant les Organismes fonciers solidaires (OFS), porteurs du foncier, et les propriétaires des logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire (BRS), ouvre des perspectives pour l’accès à un foncier et à un logement abordable. Cependant, le modèle économique initial sur lequel il s’appuie demeure focalisé sur la seule prise en compte des coûts de la production immobilière pour les ménages comme pour les acteurs publics, au détriment d’un ensemble de paramètres qui pèsent dans le coût global de ces opérations et font courir un risque quant aux objectifs premiers de ce modèle. L’intention est d’identifier en détail le partage opéré de la rente foncière entre les différents acteurs impliqués, de caractériser l’intérêt général qu’il supporte et d’apprécier l’impact global de la procédure sur le coût des logements. La recherche s’emploie à une étude empirique pluridisciplinaire à partir d’un panel d’opérations OFS-BRS en Île-de-France, éclairée par la recherche internationale sur les Community Land Trusts. Plus spécifiquement, l’analyse porte sur trois points : le partage de la rente dans la chaine de production du logement, l’effet du contexte territorial et les effets du dispositif pour les ménages-accédants.