Guillaume Chapelle, enseignant-chercheur en économie à l’Université de Cergy-Pontoise, conduit le projet de recherche « Le rôle du foncier dans les marchés immobiliers ». Son équipe de recherche est constituée de trois autres économistes : Alain Trannoy, professeur des universités à Aix-Marseille Université et membre du Conseil d’analyse économique ainsi que du Conseil des comptes du logement ; Étienne Wasmer, directeur du département d’économie de NYU Abu Dhabi et professeur associé à Sciences Po Paris ; Julia Paul-Venturine, doctorante à la Paris School of Economics.

Pouvez-vous nous présenter votre projet de recherche ?

Notre projet de recherche comporte deux objectifs principaux. Le premier objectif consiste à documenter de manière systématique l’état de la réglementation foncière urbaine en France hexagonale, et d’abord en Île-de-France. L’ensemble de ces informations sont contenues dans les plans locaux d’urbanisme (PLU) qui sont des documents à la fois fondés sur une cartographie des parcelles et des règlements écrits qui l’accompagnent. Ces règlements indiquent ce qui peut être construit ou non, les règles qui président à la hauteur des bâtiments, leur implantation par rapport à la voie publique, le coefficient maximal d’emprise au sol… Pour l’heure, ces informations sont difficilement mobilisables, car elles sont éparses dans l’ensemble des PLU ; notre projet vise justement alors à extraire automatiquement ces données de façon à savoir précisément sur chaque parcelle ce qu’il est possible de construire ou non. Autrement dit, nous voulons cartographier les principales règles d’urbanisme de façon à mesurer le potentiel constructible maximal qui est associé à chacune des parcelles.

Toutefois, la réglementation sur l’usage du foncier est protéiforme dans le sens où, au-delà de ce que disent les documents, les projets de construction peuvent aussi pâtir de recours juridiques. Il est donc important de compléter notre base en collectant et en localisant les décisions de justice ayant trait au droit de l’urbanisme. De même, les communes et les intercommunalités qui délivrent des autorisations d’urbanisme — au premier rang desquels, les permis de construire — disposent d’une certaine marge de manœuvre pour interpréter leurs propres PLU. Aussi, nous allons chercher à analyser les refus de permis de construire qui peuvent souvent témoigner d’une certaine orientation politique vis-à-vis de la construction neuve. Finalement, notre objectif est de pouvoir décrire finement l’ensemble des réglementations d’urbanisme sur les parcelles, de sorte à déterminer ce qui est constructible aujourd’hui.

Le second objectif de notre projet de recherche est d’évaluer la valeur de l’ensemble des parcelles. Aujourd’hui, plusieurs outils existent pour évaluer la valeur des logements à l’aide de modèles spécifiques. C’est par exemple le cas des outils que vous allez retrouver sur certains sites d’immobilier, tels que meilleursagents.com ou seloger.com. Notre ambition serait d’aller plus loin que cela en cherchant à dissocier la valeur de la parcelle de celle du bâtiment qui se trouve dessus. Pour y parvenir, différentes méthodes économétriques et comptables vont être testées de façon à déterminer quelle est la plus robuste d’entre elles. C’est en cela que les résultats de la première phase de notre recherche sont si importants, car la valeur du terrain nu dépend à la fois de sa localisation et de ce qui peut être construit sur celui-ci, au regard des réglementations actuelles. In fine, notre objectif est de mieux comprendre comment sont formés les prix du logement et quel rôle joue l’évolution de la réglementation foncière et les prix du foncier là-dedans.

Quels sont les grands résultats de recherche préexistants sur lesquels vous avez fondé votre projet ?

Nous avons construit notre projet de recherche à partir des données agrégées de la comptabilité nationale qui montrent la part croissante du foncier dans la valeur du logement : en France, en 2000, le prix du foncier représentait 20 % de la valeur d’un logement tandis qu’aujourd’hui il représente 50 %. Avant nous, différentes méthodes ont cherché à regarder l’hétérogénéité entre territoires de façon à distinguer la part de la valeur qui relevait du foncier nu de celle du logement. Par rapport aux chiffres de la comptabilité nationale, elles sont parvenues à passer de données agrégées à des données microfondées. Toutefois, ces travaux ne concernent que les logements neufs et les logements individuels. Avec ce projet de recherche, notre ambition est de systématiser ces méthodes de façon à pouvoir caractériser la valeur du foncier nu sur l’ensemble du territoire de France hexagonale, y compris sur des parcelles accueillant des logements anciens et collectifs.

En quoi vos résultats sont-ils importants pour les acteurs professionnels ?

Notre travail visant à systématiser la collecte des règles d’urbanisme doit permettre de les rendre plus transparentes, car aujourd’hui les professionnels sont confrontés à des difficultés et à des contraintes pour les analyser. Certains outils développés par le secteur privé — tel que Kel Foncier — proposent ce type de service sur une fraction des documents d’urbanisme ; ils sont néanmoins très coûteux. À l’issue de ce projet de recherche, nous mettrons l’intégralité de données sur une plateforme libre, permettant d’estimer le potentiel constructible de chaque parcelle. Ce faisant, nos travaux ont vocation à augmenter la transparence du marché en favorisant un niveau égal de connaissance de la réglementation foncière pour l’ensemble des acteurs.

En même temps, cette plateforme proposera une base de données systématique sur la valeur des terrains — ce qui existe aujourd’hui de façon incomplète. En objectivant la valeur du foncier, cela permettrait d’accroître la transparence du marché quant à l’estimation de la valeur des terrains pour l’ensemble des acteurs.

Enfin, pour d’autres acteurs tels que les bailleurs sociaux ou les propriétaires publics, la mise en ligne d’un outil tel que cette plateforme leur permettra d’identifier les parcelles sous-exploitées dans leur patrimoine, qui pourrait être mobilisées afin de construire de nouveaux logements.

En quoi vos résultats peuvent-ils alimenter le débat public ?

Notre projet de recherche vise à poursuivre des travaux précédents quant à l’estimation d’une nouvelle base fiscale qui pourrait servir à la mise en place d’une réforme d’envergure de l’impôt local. L’outil de la valeur locative théorique qui est aujourd’hui employé dans le calcul de la taxe foncière pourrait être remplacé par cette base, fondée sur la valeur des terrains nus. Ceci se justifierait d’autant plus que le foncier constitue désormais environ 50 % de la valeur du logement et, dans le même temps, occupe une part croissante du patrimoine des Français. Ces terrains, fixes, représenteraient une base fiscale idéale pour mettre en place un impôt redistributif sur cette fraction du patrimoine que constitue la valeur du foncier. Nos travaux permettraient également de mener à bien des études pour quantifier au mieux l’effet redistributif de cet éventuel impôt.

En quoi vos travaux pourront-ils dialoguer avec ceux des autres équipes ?

Très clairement, nos travaux seront complémentaires de ceux d’autres équipes engagées dans le programme Les défis économiques d’un foncier et d’un logement abordables. Je pense notamment à l’équipe qui conduit des recherches sur l’essor de la dissociation entre foncier et logement dans le cadre du bail réel solidaire. Dans ce cas, l’estimation de la valeur affectée au foncier est au cœur même de son déploiement.

Je pense aussi aux autres équipes de recherche qui travaillent sur les dynamiques du marché immobilier, car, puisque dans notre recherche nous serons amenés à objectiver les différences entre marchés locaux, nous pourrons produire des données alimentant leurs travaux. Par exemple, cela pourrait concerner l’équipe de recherche travaillant sur la géographie de l’investissement locatif.

Propos recueillis par Mikaël Dupuy Le Bourdellès

Crédits photos : Emmanuel du Bourg – POPSU©.