Du familistère de Guise aux corons des compagnies minières, des cités Michelin à la mise en place de la Participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC) — jusqu’à Action Logement de nos jours —, la question de l’emploi est intimement liée à la structuration des politiques françaises en matière d’habitat. Outre des considérations morales, ces initiatives ont souvent été analysées comme motivées par l’enjeu de fournir à l’appareil économique une main-d’œuvre stable et bien logée, de sorte à favoriser la productivité et la continuité de l’activité.

Dans le cadre du programme de recherche Les défis économiques d’un foncier et d’un logement abordables (2022-2026), l’équipe DYNAPUR envisage la question de l’abordabilité du logement dans un contexte de marché de l’emploi fragile : en quoi le logement et son abordabilité sont-ils des facteurs d’insertion durable dans l’emploi ? La question se pose avec acuité au regard de plusieurs transformations contemporaines : la décorrélation entre revenus salariaux et prix de l’immobilier depuis l’an 2000, la fluidification croissante du marché du travail (recours accru à la sous-traitance et externalisation des tâches, multiplication des emplois précaires, flexibilisation des contrats) ou encore le fort développement d’emplois serviciels faiblement qualifiés.

Un décrochage généralisé du niveau de vie des employés et des ouvriers

L’analyse s’appuie sur l’ampleur des écarts de rémunération. Dans le panel d’actifs suivi par les chercheuses, extrait de l’Échantillon démographique permanent de l’Insee (2010-2018), les qualifiés (cadres et professions intellectuelles supérieures) perçoivent un salaire horaire net moyen de 27,1 euros, contre 11,6 euros pour les peu qualifiés (employés et ouvriers). Il en découle logiquement que, quel que soit leur statut d’occupation, les ménages peu qualifiés consacrent une part plus élevée de leur budget au logement.

Dans un modèle simple d’économie urbaine, les salaires s’élèvent avec le coût du logement. Cette compensation salariale conditionne l’équilibre entre villes, puisque personne n’aurait sans elle intérêt à demeurer là où se loger coûte davantage. Cette compensation existe bel et bien, et l’on gagne effectivement plus dans les villes chères, mais les travaux conduits dans le cadre du programme montrent qu’elle joue inégalement selon la qualification. Pour les moins qualifiés, la compensation salariale moyenne demeure stable sur la période 2012-2020 : leurs salaires ne suivent pas la reprise de la hausse des prix engagée en 2016, d’où des dépenses de logement toujours plus lourdes. Pour les qualifiés, en revanche, la compensation salariale moyenne des prix de l’immobilier s’accroît à ce moment-là. L’écart se creuse donc doublement, par le coût supporté et par le salaire perçu.

Cette inégale compensation pourrait contribuer à éloigner les moins qualifiés des centres d’emplois, où le logement est le plus cher. Une étude de l’Institut Paris Région (Beaufils et Courel, 2021) en donne la mesure pour l’Île-de-France : en 2017, 53 % des cadres habitent à moins de dix kilomètres du centre de Paris, contre 35 % des employés et 29 % des ouvriers. Entre 2007 et 2017, les cadres forment le seul groupe dont la probabilité de résider dans ce rayon a augmenté.

Un écart d’accès au CDI qui se creuse à mesure que le prix du logement augmente

Dans les villes où le logement est plus cher, la probabilité d’occuper un CDI reste inchangée pour les travailleurs qualifiés, mais diminue significativement pour les moins qualifiés. L’écart d’accès à l’emploi pérenne entre les deux groupes est d’autant plus grand que les prix de l’immobilier sont élevés. Cet effet s’ajoute à un cumul de contraintes pesant sur les mêmes personnes et les mêmes territoires.

Deux mécanismes bien documentés par l’économie urbaine et du travail, sans être testés directement par l’étude, pourraient expliquer ce résultat. Le premier est spatial : un actif éloigné du centre d’emplois accède moins bien à l’information sur les postes disponibles, conduit une recherche moins intensive et restreint le périmètre géographique dans lequel il envisage de travailler. Ces trois effets réduisent le volume des emplois auxquels il peut prétendre. Le second est financier : trouver le poste qui convient prend du temps, et lorsque les dépenses de logement sont plus fortes, l’urgence peut conduire à accepter un emploi disponible rapidement plutôt que le mieux ajusté. Ce moins bon ajustement entre le poste et le profil du candidat se traduit ensuite par une plus forte instabilité dans l’emploi.

Les chercheuses ont aussi testé l’effet du coût du logement sur la probabilité d’obtenir une promotion : elles ne détectent aucun effet significatif, ni pour les cadres ni pour les employés et ouvriers. Cela peut s’expliquer par le fait que la promotion se joue surtout à l’intérieur de l’entreprise : 74 % des transitions professionnelles ont lieu au sein du même établissement (Le Moigne, 2021). Le coût du logement semble donc peser davantage sur l’accès à un emploi stable que sur la progression de carrière une fois cet emploi acquis.

Parmi les moins qualifiés, les femmes et les plus de 35 ans sont les plus pénalisés

Cet effet moyen sur l’accès à un emploi stable recouvre toutefois des situations très inégales, y compris parmi les employés et les ouvriers. Chez les hommes, si l’écart lié au coût du logement existe, il demeure faible. Il est nettement plus marqué chez les femmes peu qualifiées. Ce constat peut s’expliquer à la lumière de travaux bien établis sur la mobilité quotidienne, qui montrent que les femmes privilégient en moyenne des trajets plus courts, en raison notamment des responsabilités familiales. L’éventail des emplois qui leur sont accessibles se restreint alors d’autant plus fortement lorsque le logement proche des centres est hors de leurs moyens.

Il existe par ailleurs des distinctions générationnelles dans ces difficultés d’accès à l’emploi pérenne. Avant 35 ans, le coût du logement n’apparaît pas comme un déterminant de l’accès au CDI, quelle que soit la qualification : en début de carrière, l’emploi stable demeure rare pour tout le monde, ce qui écrase les différences entre groupes. À partir de 35 ans, en revanche, l’effet négatif sur les moins qualifiés devient fort. La difficulté se noue ainsi à l’âge où la trajectoire résidentielle devrait normalement se stabiliser, moment où les moins qualifiés restent fortement exposés aux évolutions des marchés immobiliers.

Lorsque le parc social réduit du coût du logement, l’écart d’accès à l’emploi diminue d’un tiers

Une dernière question intéresse directement les acteurs de l’habitat : la présence de logement social change-t-elle quelque chose à ce constat ?

Mesurer ce que coûte le logement dans une ville suppose des choix. On peut regarder les prix de vente, ou les loyers du parc privé. On peut aussi tenir compte du parc social et chercher à approcher ce que se loger coûte réellement à un ménage, compte tenu de l’offre à laquelle il a effectivement accès. Dans un travail complémentaire, portant sur un nombre plus restreint d’aires urbaines et une période plus courte que l’analyse principale, les indices de coûts de logement ont été calculés de ces trois façons, la troisième mesure pondérant chaque segment du marché à hauteur de sa place dans l’offre locale.

Le constat général tient dans les trois cas : plus le logement est cher, plus l’écart d’accès au CDI se creuse entre cadres et employés ou ouvriers. Mais son ampleur varie fortement selon la mesure retenue. Avec les seuls prix de vente, passer d’une ville où le mètre carré vaut 1 300 euros à une ville où il en vaut 3 200, soit des 10 % d’aires urbaines les moins chères aux 10 % les plus chères, creuse cet écart de 2,6 points de pourcentage, toutes choses égales par ailleurs. Avec les seuls loyers privés, il se creuse de 2,4 points ; lorsque le calcul intègre le parc social, de 1,7 point, soit un tiers de moins.

Ce résultat se prête à une lecture, qui reste à consolider par des travaux ultérieurs. Un ménage modeste logé à loyer modéré consacre une part moins lourde de ses ressources à se loger et peut, le cas échéant, se maintenir plus près des zones d’emploi. Les deux contraintes décrites plus haut se desserreraient alors simultanément : mieux informé des postes qui se libèrent, il pourrait chercher plus loin et prendre le temps d’attendre un emploi ajusté à son profil plutôt que d’accepter le premier venu.

Les chercheuses restent prudentes sur la portée de ce constat. Il n’établit pas qu’un programme de logements sociaux crée de l’emploi stable. Il suggère que la part de logements financièrement accessibles dans l’offre d’un bassin d’emploi compte parmi les conditions qui déterminent qui y accède à un contrat durable.

Des pistes pour les politiques locales

Ces résultats alimentent la thèse d’une dualisation des sociétés occidentales contemporaines, particulièrement à l’intérieur des espaces de forte tension sur l’accès au logement, où se concentrent nombre d’emplois faiblement qualifiés et où les employés et les ouvriers se trouvent mis sous pression par le marché immobilier.

Trois pistes s’en dégagent pour les collectivités et les acteurs de l’habitat. La première touche au diagnostic : la cherté du logement fragilise les parcours professionnels des actifs les moins qualifiés. Un territoire peut afficher un marché du travail dynamique et engendrer simultanément, pour une partie de ses habitants, de l’instabilité d’emploi, à laquelle le prix du logement contribue.

La deuxième touche à l’échelle. Les mécanismes supposés sont ceux de l’accès à l’information et de la distance aux emplois, qui se jouent à l’échelle du bassin d’emploi et correspondent a minima à un échelon intercommunal. Articuler politique de l’habitat et politique de l’emploi suppose donc une lecture de la localisation de l’offre de logements à coûts maîtrisés au regard de la géographie de l’emploi autant que des objectifs de production.

La troisième relève de la déduction plus que du résultat. Si l’effet passe par la localisation, alors l’offre à coûts maîtrisés serait la plus utile à proximité des centres d’emplois, dès lors que l’on cherche à favoriser l’insertion professionnelle des ouvriers et des employés. Or ce sont aussi les secteurs où cette offre est la plus difficile et la plus coûteuse à produire. Autant de défis à relever pour les élus et les professionnels de l’aménagement et du logement.

Rédaction : Mikaël Dupuy Le Bourdellès

Crédits photographiques : Christophe Cazeau – Terra ©