22.04.2024

Le logement en choc de densification : aménager les territoires résidentiels face aux enjeux de sobriété foncière et de justice spatiale. Présentation du projet de recherche avec Raphaël Languillon

Dans le cadre du programme Les défis économiques d’un foncier et d’un logement abordables, l’équipe de recherche conduite par Raphaël Languillon questionne les potentiels effets inflationnistes de la sobriété foncière pour comprendre l’articulation que pourrait avoir cette politique environnementale avec les enjeux de production de logements abordables. Comparaisons internationales, applications locales, accent sur les territoires d’outre-mer : l’équipe multiplie, dans une optique de justice spatiale et sociale, les perspectives pour identifier les enjeux et les bonnes pratiques pour combiner sobriété et abordabilité dans le cadre du ZAN.

Raphaël Languillon, chercheur en géographie et aménagement à l’Institut français de recherche sur le Japon, conduit le projet de recherche «Le logement en choc de densification : aménager les territoires résidentiels face aux enjeux de sobriété foncière et de justice spatiale en perspective de zéro artificialisation nette». Son équipe de recherche est constituée d’Aurélie Delage, David Giband et Maxence Naudin, tous trois géographes à l’Université de Perpignan Via Domitia ; de Max Rousseau, politiste au CIRAD ; et d’Arnaud Simon, économiste à l’Université Paris-Dauphine.

 

Pouvez-vous nous présenter votre projet de recherche?

La sobriété foncière, dans une perspective de Zéro artificialisation nette (ZAN) d’ici à 2050, va conduire à davantage reconstruire la ville sur la ville. Notre projet se fonde sur le postulat que le renouvellement urbain coûte plus cher qu’une urbanisation en extension, avec une inflation des prix du foncier et une augmentation des coûts du logement in fine. La question que pose le ZAN est donc de savoir comment rendre compatible la sobriété foncière — qui répond aux impératifs climatiques et environnementaux — avec la nécessaire production de logements abordables, dont des logements sociaux. Notre positionnement est donc d’amener vers des questions sociales des politiques d’aménagement, telles que le ZAN, qui sont d’abord pensées dans une perspective environnementale et climatique.

 

Quels sont les grands résultats de recherche préexistants sur lesquels vous avez fondé votre projet?

Concernant la construction des coûts du logement, une littérature abondante préexistait. En revanche, l’objectif de ZAN étant récent, peu de travaux préliminaires sont disponibles. Mais, en réalité, lorsque l’on se plonge dans la littérature scientifique, on constate que la sobriété foncière est loin d’être une réflexion uniquement contemporaine. Nous pouvons en trouver la trace a minima dès le XIXe siècle, lorsque des réflexions se firent jour en économie, en aménagement ou en philosophie politique au sujet des enjeux de partage du sol et des ressources foncières.

D’ailleurs, nous nous sommes aperçus que les débats autour du ZAN ont réactivé de vieilles postures, déjà observées lorsque la révolution industrielle et le rythme rapide d’urbanisation avaient fait naître de premiers débats sur leurs conséquences environnementales. Deux recommandations distinctes avaient été formulées par les penseurs d’alors quant à l’usage des ressources, en particulier foncières. Dans un cas, les préservationnistes — derrière John Muir — cherchaient à dissocier les espaces de nature de l’activité humaine. Dans l’autre cas, les conservationnistes, inspirés par Gifford Pinchot, plaidaient pour une limitation de l’activité humaine dans certains espaces afin de favoriser un usage raisonné des ressources, sans interdiction absolue.

 

Quelle méthodologie de recherche employez-vous ?

Nous déployons plusieurs types de méthodes pour mener à bien le projet de recherche. Tout d’abord, nous conduisons une démarche « archéologique » pour comprendre comment l’enjeu de sobriété foncière a pu réémerger en France, et comment il a été traduit en différents textes de loi et décrets. Pour ce faire, nous avons procédé à une analyse de la littérature grise, puis nous avons rencontré des parlementaires, des techniciens de l’Etat, des opérateurs publics et privés, etc. Grâce à ce travail, nous pouvons dresser une cartographie des acteurs impliqués dans le ZAN, à la fois dans sa définition, sa mise en place, sa traduction dans les documents d’urbanisme, etc. En parallèle, nous avons cherché à repositionner le cas français dans un panorama plus large, au niveau de l’Union européenne — prescriptive en matière de sobriété foncière — et dans ses retranscriptions dans le droit de chacun des États membres.

À un niveau local, nous avons cherché à rendre compte de la diversité des territoires selon une même méthodologie et une même forme de rendu. Plus précisément, nous réalisons des transects territoriaux dans nos différents terrains : la plaine du Roussillon, le Genevois français, la vallée de l’Ondaine, la Guadeloupe et la Guyane. Chaque transect correspond à une ligne tracée pour identifier les sous-types de territoires, les conditions de la sobriété foncière, les types de logements existants et envisagés, et les positionnements de différents acteurs de l’aménagement et du logement en prise avec l’enjeu du ZAN. Ce faisant, nous répartissons, section par section, les acteurs selon leurs enjeux et leurs postures. L’objectif de ce travail de transect est de pouvoir monter en généralité, mais en évitant deux limites : la première, qui serait d’avoir un discours trop général et déterritorialisé ; la seconde, qui consisterait à se perdre dans le capillaire de chaque territoire, au risque de nous faire perdre de vue l’analyse générale. C’est le sens de notre choix de réaliser des transects que d’échapper à ces deux écueils.


Arnaud Bouissou – Terra©

Dans votre projet de recherche, vous avez souhaité laisser une large place aux territoires d’outre-mer. En quoi cela alimente-t-il votre démarche et votre réflexion ?

D’abord, les territoires d’outre-mer, nonobstant leurs spécificités multiples, font partie de la République française, dont l’action publique est soumise au principe de continuité territoriale. Dès lors que l’on travaille sur une nouvelle loi nationale et ses applications, il y a une certaine obligation de la part des chercheurs de suivre cette loi partout où elle entre en vigueur. Ceci est particulièrement important sur le plan de la justice spatiale, qui est un angle fort de notre projet de recherche.

Bien souvent, on part des concepts imaginés en France hexagonale que l’on vient calquer sur les territoires ultramarins lorsqu’on les étudie. Mais, il faut bien reconnaître que cela est souvent inadapté. À l’inverse, en partant des territoires ultramarins, nous sommes en mesure de déployer des analyses et des concepts scientifiques plus adaptés aux réalités de ces espaces. En addition, connaître les territoires d’outre-mer est fécond pour identifier de bonnes pratiques ou pour éclairer certains processus qui se déroulent en France hexagonale. Il s’agit ici d’inverser le sens du transfert conceptuel tel qu’il est le plus souvent réalisé.

Pour nous, le fait de comparer les territoires français ultramarins, la France hexagonale et des cas étrangers a donc une véritable valeur épistémologique et méthodologique.

 

Dans votre projet de recherche, vous étudiez notamment le « papy boom ». En quoi cela éclaire-t-il votre approche du ZAN ?

Nous sommes repartis du postulat initial voulant que la sobriété foncière soit synonyme d’augmentation des coûts du foncier et, par extension, du logement. A l’inverse, des recherches conduites dans d’autres pays industrialisés, tels que la Corée du Sud ou le Japon, ont montré que le vieillissement de la population générait une tendance déflationniste des prix résidentiels. Notre voulons donc comprendre comment se combine la potentielle dynamique inflationniste du ZAN et la dynamique déflationniste du « papy-boom ». Derrière cette interrogation, nous avons aussi la volonté de mettre en regard ces géographies afin de trouver un certain nombre de clés, voire de solutions pour produire du logement abordable dans un contexte de sobriété foncière et de vieillissement.

 

En quoi vos résultats sont-ils importants pour les acteurs professionnels?

Les résultats de notre projet de recherche s’adresseront à trois champs professionnels. Tout d’abord, pour les acteurs du champ de l’environnement, notre recherche vise à apporter des éléments concernant la socialisation de la perspective de leurs actions. En effet, il sera impossible de mettre en place des politiques environnementales en faisant l’économie d’y intégrer les sociétés humaines. La réussite même de telles politiques dépendra de leurs capacités à être socialisées et à pouvoir, dans un contexte de sobriété, répondre aux besoins sociaux.

Pour les acteurs de l’aménagement, nos travaux pourront servir à produire certaines recommandations visant à rendre compatibles la sobriété foncière telle que la formalise le ZAN et les enjeux d’abordabilité du logement. Par certains équilibres territoriaux, par certains business model, par certaines (re)découvertes ou innovations, ce projet de recherche donnera des clés pour imaginer des solutions opérationnelles qui concilient ces enjeux.

Enfin, pour les acteurs du logement abordable et, en particulier, du logement social, notre recherche permettra d’identifier de bonnes pratiques pour intégrer les questions de sobriété foncière à leurs métiers. Les connaissances produites seront autant d’arguments à leur disposition dans les négociations avec les acteurs politiques pour favoriser la production de logements abordables. En effet, nous sommes convaincus que la réponse aux besoins en logement est cruciale, sans quoi émerge un potentiel de révolte de la population ou bien une perte substantielle de maîtrise du foncier et de l’aménagement face à la nécessité des populations de trouver elles-mêmes des réponses au besoin de se loger. La France hexagonale peut assister dans les années à venir à des dynamiques semblables à celles des territoires d’outre-mer avec la réémergence de l’habitat spontané, illégal ou insalubre que l’on observe déjà dans certains territoires hexagonaux — tel que la cabanisation, par exemple. Si 80 % du logement est produit de façon informelle en Guyane, c’est d’abord parce que les pouvoirs publics n’ont pas les moyens de répondre aux besoins générés par la pression démographique ; alors, les populations s’organisent elles-mêmes pour répondre à leurs propres besoins en logement.

 

En quoi vos résultats peuvent-ils alimenter le débat public?

Au niveau national, la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) est aujourd’hui très attaquée, y compris par le Gouvernement. Nous souhaitons montrer que l’accès au logement abordable n’est pas antagoniste aux objectifs de la loi Climat et Résilience. Justice environnementale et justice sociale sont les deux faces d’une même pièce. En même temps, cette justice doit être équitable sur le plan territorial.

Au niveau local, il y a un effort à fournir pour faire en sorte que la sobriété foncière selon la perspective ZAN soit socialement acceptable. Cela ne peut être fait qu’en allant dans les territoires pour adapter les enjeux de sobriété foncière, aujourd’hui trop uniformes à l’échelle nationale. Il y a un effort de pédagogie à conduire, mais il y a aussi un effort d’ajustement aux spécificités territoriales. Ce sont ces spécificités qui font qu’il y a des difficultés différentes à l’application du ZAN lorsque l’on se trouve en Occitanie ou en Auvergne-Rhône-Alpes, en Guyane ou en Guadeloupe. Toutefois, il faut bien souligner qu’au-delà des difficultés institutionnelles, l’application du ZAN n’a pas encore atterri au niveau des enjeux individuels des populations locales.

 

En quoi vos travaux pourront-ils dialoguer avec ceux des autres équipes?

Nos travaux entrent en résonance avec ceux d’autres équipes du programme de recherche Les défis économiques d’un foncier et d’un logement abordables en ce qu’elles sont, elles aussi, attachées à l’étude des solutions possibles pour produire des logements abordables. Avec le projet « La fiscalité locale sur le foncier : quels effets sur la production de logements abordables ? », il y a des points communs évidents, car la fiscalité constitue l’un des outils qui pourront rendre possible et acceptable la mise en adéquation entre les enjeux de sobriété foncière et de production de logements abordables. De même, le projet « La contribution des OFS-BRS au logement abordable : une approche globale » — qui s’attache à l’étude des organismes fonciers solidaires (OFS) — soulève des questions semblables aux nôtres. Enfin, pour reconstruire la ville sur la ville, il faudra envisager des règles d’aménagement nouvelles qui affecteront les prix du foncier et, par conséquent, du logement. Avec l’équipe « Le rôle du foncier dans les marchés immobiliers », nous déployons donc des méthodes différentes, mais qui se situent dans des perspectives similaires.

 

Propos recueillis par Mikaël Dupuy Le Bourdellès.

Crédits photos : Arnaud Bouissou – Terra©.

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